Ipoteche

L’ipoteca è un diritto di garanzia reale accordato al creditore su un bene immobile o mobile registrato in pubblico registro senza che il debitore, proprietario del bene, ne perda il possesso.

Validità

L’ipoteca deve risultare da un atto scritto autenticato, si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari del comune dove è ubicato l’immobile. L’ipoteca è valida per 20 anni; deve essere rinnovata entro il ventennio per evitarne l’annullamento.

Tipologie

L’ipoteca può essere di tre tipi: legale, giudiziale o volontaria:

  1. Volontaria. Quando viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito (es. contratto di mutuo).
  2. Legale. Può essere iscritta anche contro la volontà del debitore nei casi previsti dalle legge (es. mancato pagamento verso la pubblica amministrazione).
  3. Giudiziale. Quando si costituisce mediante la sentenza emessa da un giudice a seguito della richiesta di un creditore (es.decreto ingiuntivo);

Nel caso si compri casa tramite cambiale bisogna annotare l’ipoteca anche sulla cambiale (cambiale ipotecaria), oltre che presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Trasferimento dell’ipoteca

L’ipoteca gode del diritto di sequela, ovvero segue il bene ipotecato anche quando viene venduto.

In caso di insolvenza il creditore potrà chiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene ipotecato per saldare il suo credito, ma non potrà diventare proprietario in compensazione del credito.

Cancellazione dell’ipoteca

L’ipoteca ha valore ventennale (vedi: prescrizione dell’ipoteca), ma è sempre consigliabile cancellarla in quanto, nonostante sia prescritta, risulta sempre visibile nei registri immobiliari e potrebbe creare problemi in caso di vendita dell’immobile.

La cancellazione dell’ipoteca avviene al termine del pagamento del mutuo. La richiesta di cancellazione viene inoltrata dal titolare del mutuo ad un notaio, è importante che alla domanda sia allegato il consenso del creditore.

Dopo il decreto Bersani (L. 2/4/2007) le cancellazioni ipotecarie possono essere gestite direttamente tra Banca e Uffici dei Registri Immobiliari senza ulteriori spese notarili. In base al decreto, la banca creditrice, entro trenta giorni, deve comunicare all’Ufficio dei Registri Immobiliari l’avvenuta estinzione del mutuo il quale poi provvederà alla cancellazione dell’ipoteca.

E’ possibile far ricorso a questa alternativa semplificata quando:

  •  l’ipoteca deve derivare da una garanzia di un mutuo;
  •  il creditore deve essere una banca (questa procedura non può essere usata per ipoteche iscritte a favore di enti diversi dalle banche o di persone fisiche);
  •  l’ipoteca deve essere volontaria;

Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche inadempienti, l’interessato alla cancellazione dell’ipoteca dovrebbe sollecitare la banca con una richiesta scritta.

Cancellazione Ipoteca Giudiziale

L’ipoteca giudiziale è stata stabilita dal giudice su richiesta di un creditore insoddisfatto.

La cancellazione di questa ipoteca deve avvenire attraverso una procedura del tribunale. L’interessato, estinto il debito, deve rivolgersi ad un notaio il quel sottoscrive un documento firmato dal creditore che indichi l’accordo raggiunto. Questo documento sarà inoltrato al giudice che provvederà alla cancellazione dell’ipoteca. I costi sono a carico del debitore. diritto d’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nell’apposito registro presso l’ufficio dei Registri immobiliari che ha competenza territoriale nel luogo dove si trova il bene. Tale iscrizione ha carattere costitutivo nel senso che solo con l’iscrizione il diritto viene ad esistenza. Il diritto d’ipoteca è imprescrittibile, ma l’effetto dell’iscrizione è limitato a venti anni: prima del compimento del ventennio, pertanto, il creditore deve provvedere a rinnovare l’iscrizione , affinché l’ipoteca conservi i suoi effetti ed il suo grado per altri venti anni.

In relazione alla fonte, la legge distingue l’ipoteca legale, giudiziale e volontaria.

  •  l’ipoteca legale si ha quando è la legge stessa che attribuisce al creditore il diritto ad attenere l’iscrizione ipotecaria, senza il concorso della volontà del debitore.
  •  l’ipoteca giudiziale ha la sua fonte in una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni, alla sentenza è equiparato ogni altro provvedimento al quale la legge riconosce analogo effetto (es. decreto ingiuntivo esecutivo)
  •  l’ipoteca volontaria ha la sua fonte in un contratto o da dichiarazione unilaterale di volontà da da parte del concedente, tale concessione deve assumere sotto pena di nullità, la forma di atto pubblico o di scrittura privata.

Gli effetti dell’iscrizione dell’ipoteca di estinguono dopo venti anni se non si procede alla rinnovazione, viceversa l’ipoteca si estingue o per l’estinzione del credito garantito o per perimento del bene ipotecato o per rinuncia del creditore, con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o con il verificarsi della condizione risolutiva ed infine con il provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione dell’ipoteca.

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